Investir em fundos imobiliários ou comprar lote: qual melhor opção?
É importante entender as vantagens e os riscos de cada alternativa, para conceber qual se alinha melhor aos seus objetivos financeiros.
Investir recursos no mercado imobiliário em busca de renda passiva é uma prática cada vez mais constante entre investidores. No entanto, uma dúvida central persiste: é mais vantajoso investir em fundos imobiliários ou comprar um lote?
Ambas as opções oferecem caminhos distintos para construir patrimônio, cada uma com suas vantagens e riscos. Enquanto os fundos costumam estar mais alinhados à praticidade e liquidez, a compra de terrenos geralmente atrai investidores em busca de valorização de longo prazo e controle sobre o bem.
Neste artigo, vamos explorar os prós e contras de cada alternativa, ajudando você a identificar qual delas se alinha melhor aos seus objetivos financeiros e expectativas.
Investir em Fundos Imobiliários (FIIs)
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) representam uma modalidade de aplicação financeira coletiva voltada para o mercado imobiliário. Esses fundos captam recursos de diversos investidores para adquirir ou financiar ativos ligados ao setor, como imóveis físicos (shoppings, edifícios comerciais, galpões logísticos, hospitais) ou títulos imobiliários (como CRIs e LCIs).
Em síntese, ao investir em fundos imobiliários, o investidor adquire cotas que correspondem a uma fração do patrimônio do fundo, tornando-se, de certa forma, coproprietário dos ativos. No entanto, ele não tem controle sobre sua administração, que fica a cargo dos gestores responsáveis pela gestão estratégica e operacional.
Como funciona?
O investimento é considerado uma alternativa prática para quem deseja acessar o mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir e administrar imóveis diretamente. Na prática, os FIIs funcionam da seguinte forma:
- Cada fundo tem um gestor responsável por definir a alocação dos recursos e cuidar da manutenção e valorização dos ativos.
- Em troca, os cotistas geralmente recebem periodicamente uma parte dos lucros, geralmente na forma de dividendos, provenientes do aluguel dos imóveis ou dos rendimentos dos títulos.
Como investir?
Assim como outros fundos de investimento, os FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores, o que, aliás, permite que o investidor também possa ter ganhos com a valorização da cotação do fundo. Mas o ponto central aqui é que o acesso a esses instrumentos financeiros ocorre diretamente pela bolsa.
O processo é similar à compra de ações: o investidor precisa abrir uma conta em uma corretora de investimentos, que atuará como intermediária entre ele e o mercado. Com a conta aberta, basta acessar o home broker da corretora e buscar o ticker (código de negociação) do fundo imobiliário desejado. Em seguida, é necessário inserir a ordem de compra para adquirir as cotas e, assim, tornar-se cotista do fundo.
Vantagens de FIIs
Liquidez
Os fundos imobiliários oferecem uma liquidez superior à de imóveis físicos. Isso ocorre porque as cotas dos FIIs são negociadas na B3 (bolsa de valores brasileira), permitindo que os investidores comprem e vendam suas cotas com facilidade, semelhante à negociação de ações.
Além disso, essa característica proporciona maior flexibilidade para os investidores ajustarem suas posições conforme suas necessidades financeiras e condições de mercado.
Diversificação
Investir em fundos imobiliários permite aos investidores diversificar o portfólio de investimentos imobiliários sem a necessidade de adquirir múltiplos imóveis. Essa característica, como se pode imaginar, resulta em um valor de entrada significativamente mais baixo, permitindo que a diversificação ocorra em um prazo muito mais curto, dependendo do capital inicial disponível.
No mercado, há uma ampla variedade de fundos imobiliários, muitos dos quais apresentam portfólios diversificados que incluem diferentes categorias de ativos do setor. Esses ativos podem englobar imóveis físicos de diversos segmentos, além de títulos variados.
Rendimentos mensais
Uma das principais vantagens dos FIIs é a distribuição regular de rendimentos. A maioria dos FIIs realiza distribuições mensais aos cotistas, com os recursos oriundos dos aluguéis dos imóveis que integram o portfólio do fundo ou de outras receitas relacionadas ao setor imobiliário.
Além da frequência das distribuições, outro aspecto que destaca os FIIs é a isenção de imposto de renda para pessoas físicas sobre esses rendimentos, o que potencializa ainda mais o retorno líquido recebido pelos investidores.
Gestão profissional
Os FIIs são geridos por profissionais especializados no mercado imobiliário, responsáveis por todas as decisões de compra, venda e administração dos imóveis do fundo.
A gestão profissional garante que os imóveis sejam bem administrados e que as oportunidades de investimento sejam cuidadosamente avaliadas, focadas em maximizar os retornos para o fundo e, consequentemente, para os cotistas. Além disso, os investidores não precisam se preocupar com a administração direta dos imóveis, como manutenção e locação, pois tudo é gerido pelo fundo.
Desvantagens
Volatilidade
Os FIIs podem experimentar uma volatilidade significativa, especialmente durante períodos de instabilidade econômica ou mudanças nas taxas de juros. Embora não sejam tão arrojados quanto determinados investimentos em ações ou criptomoedas, eles ainda se classificam como aplicações em renda variável.
Como as cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores, seus preços podem flutuar diariamente, refletindo as condições do mercado e a percepção dos investidores. Essa volatilidade pode resultar em perdas de capital para os investidores que precisam vender suas cotas em momentos desfavoráveis, por exemplo.
Taxas
O investimento em FIIs envolve o pagamento de diferentes taxas, que podem impactar a rentabilidade do investimento. Entre as principais cobranças está a taxa de administração, cobrada pelo gestor do fundo pelos serviços prestados, o que inclui a gestão dos ativos, análise de mercado e tomada de decisões estratégicas.
Além disso, muitos FIIs podem aplicar uma taxa de performance, cobrada quando o fundo supera determinados benchmarks ou índices de referência de desempenho. Essa taxa serve como um incentivo para que os gestores busquem resultados superiores, alinhando seus interesses aos dos investidores.
Exposição ao mercado
Como se pode deduzir, esses fundos estão sujeitos às condições do mercado imobiliário e econômico, em geral. Fatores como vacância dos imóveis, mudanças na legislação e variações nas taxas de juros podem afetar diretamente o desempenho dos fundos.
Adicionalmente, crises econômicas ou setoriais podem impactar negativamente o valor dos imóveis e, consequentemente, das cotas dos FIIs. Essa maior exposição ao mercado pode aumentar o risco do investimento e ainda exige um acompanhamento constante, além de um bom conhecimento sobre o mercado financeiro e imobiliário.
Investir em compras de Lotes e Terrenos
Para definirmos, de antemão, um terreno ou lote de terra é uma porção delimitada de solo destinada a diferentes finalidades, como construção, cultivo ou reserva para projetos futuros.
Do ponto de vista conceitual, trata-se de um bem imobiliário tangível e durável, ou seja, algo concreto e físico, que não se deprecia com facilidade e pode se valorizar com o tempo, especialmente em áreas em crescimento urbano ou de interesse econômico.
Em geral, a segurança e a tangibilidade do investimento em terrenos são características que costumam atrair investidores. A possibilidade de acompanhar fisicamente a valorização do ativo, aliada ao potencial de ganhos em um mercado imobiliário em alta, torna essa opção interessante.
Como funciona?
Por ser um tipo de ativo amplamente conhecido, o investimento em terrenos costuma ser atraente mesmo para quem não possui grande familiaridade com o mercado financeiro, já que envolve uma lógica aparentemente mais simples, quando comparada a outros tipos de aplicação financeira:
- Comprar, desenvolver e manter;
- No futuro, obter retornos por meio de opções como: aluguéis, cultivo ou, eventualmente, vender por um valor superior ao de aquisição.
Considerações sobre o investimento
Diferentemente de ativos financeiros como ações e fundos, o investimento em lotes tende a exigir menos conhecimento técnico do mercado, por se tratar de um bem palpável e de fácil compreensão. No entanto, essa modalidade demanda, entre outros pontos, atenção a custos de manutenção, impostos e ao tempo necessário para que a valorização ocorra.
Em outras palavras, embora a lógica para obter retornos seja simples de entender, é um erro subestimar a complexidade envolvida. Esse tipo de investimento também exige planejamento, análise de mercado e uma boa dose de expertise para garantir boas oportunidades e evitar riscos desnecessários.
Vantagens de Investir em Lotes
Valorização ao longo do tempo
Investir em lotes representa uma boa estratégia de valorização patrimonial. Historicamente, terrenos tendem a valorizar ao longo do tempo, especialmente em áreas em desenvolvimento ou com potencial de crescimento urbano.
A escassez de terrenos disponíveis em regiões urbanas também contribui para a valorização, tornando os lotes uma opção atrativa para investidores que buscam ganhos de capital a longo prazo.
Estabilidade
Terrenos são propriedades que oferecem uma estabilidade única em comparação com outros tipos de investimentos imobiliários. Como eles não se depreciam da mesma forma que imóveis construídos, eles mantêm seu valor intrínseco ao longo do tempo.
Em paralelo aos FIIs, os lotes de terra também estão sujeitos às condições econômicas e do mercado imobiliário, mas são menos vulneráveis a flutuações e desvalorizações
Simplicidade teórica
Investir em lotes é relativamente simples em termos teóricos, afinal, qualquer pessoa pode adquirir um terreno sem a necessidade de complexas análises de indicadores financeiros.
Embora esse tipo de investimento também exija certa expertise e planejamento, ele não demanda o mesmo nível de conhecimento sobre o mercado financeiro e renda variável que outras opções de investimento. Essa acessibilidade torna os lotes uma alternativa atraente para aqueles que buscam diversificar seus investimentos sem a complexidade frequentemente associada a ativos financeiros mais voláteis.
Versatilidade de uso
Como anteriormente destacado, terrenos dispõem da versatilidade como uma característica intrínseca. Em geral, lotes de terra podem ser destinados a diversas finalidades, como construção de residências, empreendimentos comerciais, ou até mesmo para uso agrícola.
Essa flexibilidade permite que os investidores adaptem o uso do terreno conforme as demandas do mercado ou seus próprios objetivos de investimento.
Desvantagens
Baixa liquidez
Lotes podem apresentar um desafio significativo em termos de liquidez. Ao contrário de ativos financeiros como ações ou FIIs, que podem ser vendidos rapidamente na bolsa de valores, a venda de um lote pode levar meses ou até anos, dependendo da localização e da demanda do mercado.
Custo de manutenção
Embora os lotes não exijam manutenção estrutural como imóveis construídos, eles ainda podem incorrer em custos de manutenção. Isso inclui despesas com limpeza, cercamento, impostos sobre a propriedade e, em alguns casos, taxas de associação de proprietários.
Também é importante considerar que muitos compradores de terrenos possuem pretensões de realizar construções, o que inevitavelmente implicará custos adicionais relacionados à obra e ao planejamento.
Capital inicial mais alto
O investimento em lotes geralmente requer um capital inicial significativo, o que pode ser visto como uma desvantagem bem aparente em comparação aos fundos imobiliários, em que há opções nas quais é possível começar a investir com apenas R$ 100
Dependendo da localização e do tamanho do terreno, os preços podem ser bastante elevados, podendo inclusive ultrapassar em muito a casa dos milhões. Esse fator, em especial, pode limitar o acesso a esse tipo de investimento para muitos brasileiros.
Comparação Geral de Investimento
A seguir, confira um quadro comparativo que resume os prós e contras observados ao longo do artigo, de cada tipo de investimento:
Conclusão sobre a escolha entre FIIs e Lotes
Tanto o investimento em Fundos Imobiliários quanto a compra de lotes apresenta vantagens e desvantagens, além de características próprias que podem se alinhar de maneira diferente com o perfil de cada investidor. Assim, a escolha ideal sempre deve estar pautada em objetivos financeiros, horizonte de investimento, tolerância ao risco, entre outros fatores que competem a individualidade de cada um
Adicionalmente, deve-se analisar com cautela os prós e contras de cada opção com cautela, considerando, inclusive, aspectos aqui observados como liquidez, potencial de valorização, custos envolvidos e exposição ao mercado imobiliário.
É importante lembrar que este artigo tem caráter informativo e não se propõe a fornecer uma orientação personalizada. Para uma decisão mais assertiva, recomenda-se a consulta a um especialista que possa oferecer uma análise individualizada e alinhada às metas e realidade financeira de cada investidor.
